莱芜租房

专家支招:加息预期下巧用房贷也理财

【导语】:今年一季度,银行普遍提高了首付款比例和贷款利率,在放贷政策从严的预期下,如何在房贷方面进行合理规划以达到理财目的?《理财周刊》特请理财专家为您支招——

  去年年底,有朋友贷款买了一套房子,而且上午看了房下午就交了首付,而之前,他对是否买房犹豫了很长时间。记者问他是什么促使他这么快做了决定,他说,售楼小姐告诉他,不趁着现在买房,很可能享受不到7折房贷。那时候,“取消首套房利率7折优惠”还仅仅是坊间盛传,不过很快,这一坊间流传的消息就被“言中”了。

  省会现状

  房贷申请“排队”

  优惠难续

  今年年初,多家银行上调房贷7折优惠利率至8.5折。对贷款者的条件审查的也更加严格,贷款门槛也大幅提高。比如,所贷款楼房必须达到五证齐全并且已经封顶;或提高首付比例;或除了良好的资信状况外,还需要购房者证明个人财产达到一定数额。

  “‘排队’是目前各家银行房贷审批发放的一个普遍现象。”一位银行工作人员表示,排队现象是信贷收紧的一个侧面反映。因为银行的房贷额度是有计划限制的,再加上银行对贷款者的严格审查,购买了商品房的购房者把贷款资料递交了银行后,贷款发放的速度要明显减慢。这一现象也客观上使房贷优惠难续。

  业内人士分析,之所以现阶段仍有商业银行没有取消房贷优惠利率,主要是国家政策还是鼓励首套以自住为目的的购房消费,而首次置业的人往往经济能力有限,故此审批贷款时还是保留一定优惠政策。

  实际影响

  心理层面大于实际

  以贷款50万元按揭20年计算,如果能够获得7折优惠利率每月的按揭为3072元,20年下来本息合计73.73万元;如果利率不打折,每月的按揭变成3564元,20年下来本息合计85.56万元,相差了近12万元。

  这一数据的确吓人一跳,不过,这是针对房贷不打折,而且是二十年总的差额。其实,针对7折利率调至8.5折来说,每个月的增加额还是可以接受的。理财师算了一笔账,以15年期30万贷款算,7折后的利率是4.158%,月供为2242.89元;8.5折后利率为5.049%,月供为2380.05,8.5折优惠利率和7折利率相比,月供成本增加137.16元,贷款利息合计增加24687.66元。应该对借款人产生不了十分明显的影响。有关人士认为首套房利率上调对市场的实际影响主要来源于结块人的心理层面,对此,大家并不必要草木皆兵。

  专家支招

  房贷理财建议

  NO1、努力提高信用度

  “平时要多注意自身在银行的信用,尽量提高自己的信用度,”专家建议购房者,尤其是二次置业者,除了提升自己的信用度外,还可以把储蓄,国债、基金等等个人金融资产集中放在一家银行,达到一定数量后成为该银行VIP客户,即能够享受银行提供的汇款手续费减免、柜台业务免排队等VIP服务,贷款时还可以享受一定利率优惠。同时,在贷款时尽可能多的提供对自己获得更待贷款额有利的条件,比如自有资产情况等等。

  NO2:灵活选择还贷方式

  常见的还款方式主要有两种,一是等额本息,一是等额本金。等额本息每期 (月)还款额相同,先还本金后还利息,利息总额高。而等额本金是先还利息后还本金,前期还款压力大,以后逐期递减。一些房贷族或是不了解两种还款方式的门道,或是觉得等额本息每月还款额相同省心省事不必费心记,因此就选择等额本息还款法。其实,等额本金还款法相比于等额本息还款法,可为房贷者节省不少利息。以贷款30万元20年期为例,采用等额本息还款法,每月要还款1988元,还款总额47.7万元,支付利息款17.7万元。但如果采取等额本金还款法,首月还款2512元,还款总额45.21万元,支付利息款15.12万元,比前者省去利息2万多元。

  NO3:尽力缩短还款时间

  双周供就是缩短房贷期限的方法之一。

  所谓 “双周供”,就是将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次。据银行工作人员表示,两次扣款的总额基本相当于原来一次扣款的数额,借款人每月负担没有增加,但却可以起到缩短还款时间和节省总利息的效果。 “双周供”每年要还款26次,而 “月供”每年则还款12次,实际上 “双周供”比按月支付每年多付一个月。从利息计算方式看,由于 “双周供”缩短了还款周期,提高了还款频率,使得每期还款中本金所占比例更多,利息所占比例相应减少,本金减少速度加快,因此,才节省了借款人的利息总支出。

  除了双月供,贷款者也可选择提前还贷,不过专家建议若提前还贷还须考虑还贷成本和机会成本。提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金,一次性投入过大,可能打乱正常的投资节奏,降低生活质量;如有更好的投资途径,也不必急于提前还款,通过合理的投资,获得比贷款利率更高的回报也是有可能的。

  NO4、借用理财产品 进行以存代贷

  为了帮助房贷族节省利息,很多银行相继推出一系列节省房贷利息的理财产品,其基本思路就是以存款的利息抵充房贷利息,对房贷族而言,既相当于提前还款,手头又保有一笔流动资金。房贷族不妨比较一下各家银行的房贷理财产品,挑选适合自己的一款产品。

  -加息预期下,合理规划房贷,肯定能够在一定程度上达到理财省钱的目的。

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