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买房常识:贷款政策变动能否主张解除买房合同?

【导语】:“认房又认贷”的新政发布后,沪上银行已纷纷收紧二套房贷。楼市调控阵阵“紧箍咒”催逼之下,沪上二手房交易由于房贷而引发的纠纷陡增,不少买家后悔房子买贵了,进而借口政策变化而故意违约。那么,贷款政策变动能否主张解除合同?

  机构解答

  这种情况下退房首先要看双方签订的买卖合同是如何约定的,是否有关于银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的处理方式。

  如果有约定,那么服从约定;如果没有约定的,那么国家政策的变动能否作为退房或者解约的法定理由呢?

  在这点上法律依据各有不同:

  首先,主张上述政策调整构成合同法上的“不可抗力”,因此,要求依据我国《合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同”的规定,解除合同。

  但是,从不可抗力的要件来看,房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形,但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度,不应认定为不可抗力。

  如果将此种情况认定为不可抗力,则可能出现的后果是不可抗力认定范围的过宽,将造成合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。其次,主张上述政策调整构成合同法上的“情势变更”,因此,要求依据我国《合同法》司法解释(二)第二十六条关于“情势变更”原则的规定,解除合同。

  对于因贷款政策变动主张情势变更解除合同,首先、签订合约的时间必须是在2010年4月14日之前;其次、在合同中有无明确约定贷款不能获得如数通过应如何操作的条款,若有约定服从约定。当事人不得自行适用情势变更原则变更或解除合同,只能向法院或仲裁机构请求依法适用,是否适用取决于人民法院或仲裁机构的裁量。

  而如何说明自己购房前后出现了不能预见的和防止的“情势变更”,并且在主观上无过错,事实上无法继续履行合同,还需进一步举证。

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