莱芜二手房

二手房合同数字约定要明确

【导语】:在签订二手房买卖合同时,需要对房价、各交易环节所需时间、违约金额等进行约定,并以具体的数字体现出来,有些数字力求准确,有的则要求考虑留有余量,这样才能平稳地完成交易。  签订二手房买卖合同,尤其要重视数字。专家表示,一般情况下,买卖双方对房价等比较重要的数字还是会充分重视的,一般不会出错。但对交易日期、违约金、税费等可能会因为疏忽大意而留下隐患。因此,对这些数据一定不能大意。

  ■交易时间松紧适度

  在交易过程中,为了尽快结束交易,力求将各个交易环节衔接得非常紧凑。在办理各项手续时可以这样做,但在合同中,却不必将交易时间控制得过严,以免带来不便。

  专家举例说,如买家申请银行按揭贷款,如果手续齐全,完全可以在7个工作日内通过审批。但在实际办理过程中,由于手续问题,可能会存在补办手续的情形,这样申请过程肯定会延长。如果在买卖合同中将申请按揭贷款的时间限制在7天之内,会有可能因为补办手续而延长,这等于买家违约。

  专家表示,在实际交易过程中,一般有两个时间节点需要注意,即从签订房屋买卖合同到办理过户手续所需时间、办理过户手续到交房之间的时间。一般说来,前者为35-40天,后者为15天左右。

  至于违约期限超过多长时间便可单方面自动解除合同,目前比较常见的是10天或15天。对买卖双方来说,这个数字一定要充分重视,因为单方面解除合同之后,会面临较为严厉的处罚,如大多数合同中都规定违约方必须支付高额的违约金。

  ■违约金额高低有度

  违约金是不是定得越高越好呢?不一定。在二手房买卖合同中,针对逾期付款、延迟办理过户手续、逾期交房等行为都会约定相应的违约责任。

  如果从自身角度出发,将对方违约责任定得越高对自己越有利。其实不然,因为买卖合同中对违约责任的约定是对等的,如果买家要求卖家承担较高的违约责任,卖家同样可以在合同中约定买家承担较高的违约责任。

  如何约定适度的违约责任是买卖双方需要注意的。专家建议,对逾期付款、逾期办理过户手续、逾期交房等行为可约定每日按照总房价的千分之一来支付违约金。如一套总价值100万元的二手房,晚交房一天,将支付1000元的违约金,对卖家来说具有相当大的威慑力。

  对单方解除合同的情形,违约方应该承担多大的违约责任?一般情况下确定为总房价的20%,“这是法院可能支持的最高上限。”专家建议,买卖双方在合同中约定违约金时,一般以20%为最高上限。

  ■尾款多少灵活确定

  尾款应该保留多少?要视具体情况而定。

  在二手房交易过程中,往往留有部分尾款,用来保证结清水、电、煤气等公用事业费及物业管理费,同时还能对赠送的装修部分及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。那么,尾款到底保留多少比较合适呢?

  业内人士分析认为,如果是毛坯房,保留1万元的尾款就够了。因为毛坯房尚未经过装修,交易过程中涉及不到装修,也没有家具、家电等,只能会产生一些水、电、煤气费及物业管理费,保留1万元的尾款足以应付得过去。

  对于装修房,则要复杂一些。为了保证卖家装修部分的完好及部分家具、家电不被损坏搬走,可以留下更多的尾款。根据装修的不同程度,可保留3-5万元不等。当然,这里需要提前做一些功课,在签订买卖合同时需要在合同的补充条款中将家具、家电的件数、新旧程度等尽量描述清楚。

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