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房屋买卖:全(额)、差(额)、净三字之差起纠纷

【导语】:在一份房屋买卖合同中,因“全(额)”、“差(额)”、“净”三字之差,让两对买卖房屋的夫妻闹得不可开交,并因此产生了一起诉讼。

  近日,江苏省无锡市南长区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案进行了判决。

  2009年1月,吴爽夫妇与王炫夫妇签订房屋转让协议1份,约定吴爽夫妇将其所有的一套房屋出售给王炫夫妇,成交价格为人民币净86万元。双方签订合同时约定,由王炫夫妇支付定金5万元,贷款额度为36万元,待房款付清后,吴爽夫妇于2009年3月15日前将上述房屋正式交付。双方同时约定,上述房屋办理产权转移登记手续所需缴纳的相关税费以及房屋转让涉及个税、差额营业税,均由买方王炫夫妇承担。

  协议签订后,王炫夫妇依约支付了房款人民币50万元并办妥了36万元的房屋贷款,但在交纳营业税过程中发现,所涉营业税为全额营业税(约5万元)而非数千元的差额营业税,对于全额营业税由何方承担,双方在合同中未有明确约定。

  王炫夫妇认为,根据相关规定,交纳营业税是售房一方的法定义务,但卖方吴爽夫妇却拒绝缴纳这笔费用。双方各执己见,僵持了近5个月。

  之后,王炫夫妇一纸诉状将卖房方告上了法庭。

  被告吴爽夫妇称:房屋成交价格为净86万元,“净”的含义无论是按照通常解释还是行业惯例,均是指卖方净到手86万元,不再承担其他交易费用。自己确已收到买方所支付的首期房款,但在双方去产权监理部门办理房产过户手续时,王炫夫妇却提出不知有营业税,并拒绝承担营业税和支付剩余房款。

  法院认为,双方签订的房产转让协议系双方真实意思表示,合法有效,应按照协议约定全面履行各自所承担的义务。

  现争议焦点在于在房产转让过程中所产生的营业税应由谁承担,对此应结合案情进行分析:

  首先,原告已支付了大部分购房款,并按约就剩余房款办理了相应的贷款手续,说明其有履行合同的意愿和行为;

  其次,在双方未对营业税问题产生争议前,均积极履行合同,后双方因营业税究竟由谁承担产生分歧,但只要导致协议履行受阻的这一情形消失,继续履行合同仍具有积极意义;

  第三,虽然相关政策规定销售不动产的一方为营业税的纳税人,但房产交易双方可以在转让合同中约定与该营业税相对应的钱款由谁支付承担。从双方协议来看,房屋转让中约定由王炫夫妇承担的营业税税种为差额营业税,与实际所应承担的营业税税种产生偏差,说明王炫夫妇在购买该房屋时对其应承担何种营业税未作充分的了解。

  另外双方还约定房屋成交价格为人民币净86万元,按照通常理解,该条款应理解为吴爽夫妇净得购房款人民币86万元,说明在确定该笔购房款数额时已剔除了税费的因素,故综上,就房屋转让过程中产生的营业税应由王炫夫妇承担。

  据此,法院依法判决:吴爽夫妇将房屋交付给王炫夫妇,并协助办理相关的产权过户手续,产权过户过程中所产生的营业税由王炫夫妇承担;王炫夫妇于交付房屋并办理相关产权过户手续后当日按双方所签房屋转让协议中约定的支付方式将剩余房款人民币36万元支付给吴爽夫妇

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